兄弟の共有名義になった
空き家を売るには

相続のときに「とりあえず兄弟で半分ずつ」と、実家を共有名義にしたご家庭は少なくありません。ところが、いざ売ろうとすると「一人が反対している」「一人が遠方で書類がそろわない」といった壁にぶつかることがあります。共有名義の空き家を売るときの基本を整理します。

共有名義とは

一つの家や土地を、複数の人で持っている状態を「共有」といいます。それぞれが持っている割合を「持分（もちぶん）」と呼び、登記簿に「持分2分の1」などと書かれています。持分は、家の右半分・左半分のように場所で分かれているわけではなく、家全体に対する権利の割合です。

家全体を売るには、共有者全員の同意が必要

家全体を売ることは、民法で共有者全員の同意が必要な行為とされています。持分が多い人でも、一人で決めることはできません。売買契約にも、共有者全員が売主として加わります。

反対している人がいる場合は、まず理由を聞いてみることが大切です。「思い出の家を残したい」「価格に納得がいかない」「手続きが面倒」など、理由によって話し合い方は変わります。査定額などの同じ材料を見ながら話すと、話が進みやすくなります。

共有のままにしておくと

• 共有者の誰かが亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者が増えていきます。
• 共有者が増えるほど、全員の同意を集めるのが難しくなります。
• 固定資産税は、共有者のうち代表者に納税通知書が届くことが多く、負担の分け方でもめる原因になります。

「いつか決めよう」と先送りするほど、手続きは重くなりがちです。兄弟が元気なうちに方向を決めておくことをおすすめします。

自分の持分だけを売ることはできる？

自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売ることができます。ただし、次のような点に注意が必要です。

• 買い手が限られる：持分だけを買っても家を自由に使えないため、一般の方はまず買いません。買うのは持分を専門に扱う業者などに限られます。
• 価格が低くなりやすい：家全体を売って持分に応じて分ける場合と比べ、持分だけの価格は大きく下がるのが一般的です。
• 兄弟の関係に影響する：知らない会社が共有者に加わることになり、ほかの兄弟とのトラブルになることがあります。

話し合いでどうしても解決できない場合は、裁判所に共有の解消を求める「共有物分割請求」という手続きもあります。時間と費用がかかるため、弁護士に相談しながら慎重に考えましょう。

連絡のつかない共有者がいる場合

共有者の行方がわからない場合、2023年4月から、裁判所の決定を受けて、その人の持分を取得したり、家全体と一緒に売ったりできる制度が始まりました。利用には条件や手続きがあるため、司法書士や弁護士に相談してください。

遠方の共有者との書類のやりとり

共有者が離れて住んでいても、売却は郵送中心で進められます。一般的には、次のような書類が必要です。

• 売買契約書への署名・実印の押印
• 印鑑証明書（登記に使うものは、発行から3か月以内のもの）
• 権利証（登記識別情報）
• 本人確認書類

名義変更の手続きを行う司法書士は、売主一人ひとりについて本人確認と売る意思の確認を行います。遠方の場合の確認方法は、司法書士からご案内があります。

売却代金は、持分の割合に応じて、それぞれの口座に分けて受け取ることもできます。売って利益が出た場合の税金の申告も、持分に応じて一人ひとりが行います（相続空き家の3,000万円特別控除も、条件を満たせば一人ずつ使えます）。

これから相続する方へ

まだ遺産分割の話し合いをしている段階なら、安易に共有にせず、「一人が引き継ぐ」「売ってお金で分ける」といった方法も比べてみてください。共有のまま次の代に相続が進むと、共有者がさらに増え、話がまとまりにくくなります。相続全体の進め方は相続した空き家、何から始めればいい？でも解説しています。

丸二不動産では

丸二不動産は、空き家を自ら買主として買い取り、直して賃貸住宅としてお貸しします。共有名義の家は、共有者全員のご同意のもとで家全体を買い取る形をおすすめしています。書類は郵送でやりとりでき、決済は司法書士の立ち会いのもとで行い、代金は一括でお支払いします。兄弟で話し合う材料として、まずは無料の査定で金額を知っておくのも一つの方法です。

※共有に関する制度や手続きの詳細は、法務省・法務局のホームページでご確認いただくか、司法書士・弁護士にご相談ください。税金については税務署や税理士にご確認ください。