500万円以下で売った空き家に100万円控除
2028年末までの延長と確認書の段取り

「田舎の実家は、売れても数百万円。それなのに税金がかかるの？」。広島県・山口県の郊外や島の空き家では、売り値が500万円を下回ることもめずらしくありません。値段が安いと、仲介手数料や測量の費用を引いた手元の金額はわずかです。そこへ税金がかかると、「売るのがばからしい」と感じる方もいます。

そんな安い価格の土地の売却を後押しするのが、「低未利用土地等（ていみりようとちとう）を譲渡した場合の100万円特別控除」です。低未利用土地とは、空き家や空き地など、十分に使われていない土地のことです。条件を満たすと、売って出たもうけ（譲渡所得）から100万円を差し引けます。

この特例は、これまで2025年（令和7年）12月31日までの売却が対象でした。令和8年度の税制改正で期限が3年延び、国税庁の案内では、2020年（令和2年）7月1日から2028年（令和10年）12月31日までに売った場合が対象とされています。また国土交通省は2026年3月31日、2024年（令和6年）に市区町村が出した確認書が4,817件で、すべての都道府県で使われたと発表しました。

年内に空き家を売った方は、来年2〜3月の確定申告で使える可能性があります。この記事では、特例の中身、使える条件、市町でもらう「確認書」の段取りを順にご説明します。

100万円控除でどのくらい税金が変わる？

土地や建物を売ってもうけが出ると、所得税と住民税がかかります。売った年の1月1日に持っていた期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合、税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%です。

かんたんな例で比べてみます（数字は説明のための仮のものです）。

• 空き家を400万円で売った
• 取得費（買ったときの値段など）と、仲介手数料などの売る費用の合計が100万円
• もうけ（譲渡所得）は 400万円 − 100万円 = 300万円

特例を使わない場合、税金はおよそ300万円 × 20.315% ＝ 約61万円です。100万円控除を使うと、もうけは200万円になり、税金はおよそ41万円に下がります。差は約20万円です。

親から相続した古い家では、親がいくらで買ったのか分からないことがよくあります。その場合、取得費は売った金額の5%として計算することになり、もうけが大きく見えがちです。安く売る家ほど、20万円前後の差は手元に残るお金に大きくひびきます。

なお、もうけが100万円より少ないときは、そのもうけの金額までが控除されます。

使える条件をやさしく整理

国税庁の案内をもとに、主な条件をまとめます。

• 売る人が個人であること：会社が売る場合は対象外です
• 都市計画区域の中にある土地であること：都市計画区域の外にある山あいの土地などは使えません
• 空き家・空き地など、低未利用の土地であること：住んでいる家や、貸して使っている土地は対象外です
• 売った年の1月1日で、持っていた期間が5年を超えること：相続した家は、亡くなった親が持っていた期間と通算して数えます
• 売った値段が500万円以下であること：建物の値段も含めた合計で判定します
• 売ったあとに、買った人がその土地を使うこと
• 買う人が親子・夫婦など「特別な関係」の人でないこと

800万円まで広がる地域がある

2023年（令和5年）1月から、次の地域では上限が800万円以下に広がっています。

• 市街化区域（すでに街になっている区域）
• 線引きされていない都市計画区域のうち、用途地域が決められている区域
• 所有者不明土地対策計画をつくった市町村の区域

広島市・呉市・下関市・山口市などの市街地にある古い家は、800万円の枠に入ることがあります。自分の土地がどの区域にあるかは、固定資産税の通知や各市町の都市計画の地図で確認できます。広島市では「ひろしま地図ナビ」での確認が案内されています。

ほかの特例とは重ねて使えない

収用の特別控除や買い換えの特例など、ほかの譲渡所得の特例を受ける場合は、この100万円控除は使えません。相続した空き家では3,000万円特別控除が使えることもあります。どちらが使えるか、どちらが有利かは、税理士や税務署に確かめてから決めるのが安心です。3,000万円控除の期限についてはこちらの記事にまとめています。

市町の「確認書」がないと使えない

この特例を使うには、確定申告書に、土地がある市区町村長の「低未利用土地等確認書」をつけます。確認書は、都市計画区域内であること、空き家や空き地だったこと、売ったあとに使われること、持っていた期間が5年を超えることなどを、市町が確かめて出す書類です。

広島市を例にすると、窓口は都市整備局都市整備調整課で、主に次の書類を出します。

• 低未利用土地等確認申請書
• 売買契約書の写し
• 空き家・空き地だったことが分かるもの（不動産会社の「空き家」「現況更地」の広告、電気・水道・ガスの使用をやめた日が分かる書類、2方向以上から撮った写真など）
• 売ったあとの使い方が分かる書類（不動産会社を通した売買か、個人どうしの売買かで様式が違います）
• 土地の登記事項証明書と位置図

広島市の案内では、提出から交付まで1〜2週間ほどかかり、書類に不備があるとさらに日数がかかるとされています。また、確認書は特例が使えることを約束するものではなく、最終的には税務署の判断になります。

山口県や広島県のほかの市町でも、都市計画や建築の担当課が受け付けていることが多いですが、窓口や様式は市町ごとに違います。「低未利用土地等確認書」と市町の名前で調べるか、役所に問い合わせてください。

県外に住む持ち主の段取り

実家から遠くに住んでいる方は、売ったあとに書類を集めるのが大変です。売る前から次のことを意識しておくと、確定申告であわてずにすみます。

• 電気・水道・ガスをやめた日の分かる書類（最後の請求書や解約の通知など）を捨てずに取っておく
• 家を空けた状態の写真を2方向以上から撮っておく
• 売買の相手と、売ったあとの使い方（住む・貸す・建て替えるなど）を契約前に確かめておく
• 確認書の申請は郵送でできるか、市町に早めに聞いておく

2026年中に売った場合、確定申告の期間は2027年2月16日から3月15日までです。年末年始は役所も休みに入るので、確認書の申請は売買のあと早めに進めるのがおすすめです。

丸二不動産では

丸二不動産は、広島県・山口県の空き家を自ら買い取り、手を入れて賃貸住宅として長く使っています。買い取った家は私どもが住まいとして使い続けるので、売ったあとの使い方の説明や、確認書の申請に必要な書類づくりにもご協力できます。500万円以下になりそうな古い家、家財が残ったままの家、ほかで値段がつかなかった家でも、まずは拝見しています。おおよその金額は査定フォームからお問い合わせいただけます。売るかどうか決まっていなくても大丈夫です。

なお、特例が使えるかどうか、税金がいくらになるかは、売った値段や持っていた期間、ほかの所得などによって違います。具体的なことは、税理士、税務署、土地がある市町の窓口にご確認ください。

出典・参考：国税庁 タックスアンサーNo.3226「低未利用土地等を売った場合の長期譲渡所得の特別控除」／国土交通省「低未利用土地等の譲渡に係る特例措置の令和6年確認書交付実績」（2026年3月31日）／財務省 令和8年度税制改正要望（国土交通省）／広島市「低未利用土地等確認書の交付について」