再建築不可・車が入らない・
坂の上の家でも、あきらめないで

なぜ「再建築不可」になるのか

家を建てるには「道路に2m以上接する」決まりがある

建築基準法では、家を建てる土地は、建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に2m以上接していなければならないと決まっています。これを「接道義務」といいます。火事や急病のときに消防車や救急車が近づけるようにするための決まりです。

昔の家の中には、この決まりができる前に建てられたものや、細い路地や通路の奥にあるものが少なくありません。こうした家は、今は建っていても、壊したあとに新しく建て直すことができない場合があり、これを「再建築不可」と呼びます。

道が細くても、建て替えられる場合がある

• 幅4m未満でも「道路」とみなされる道：古くからある幅4m未満の道で、市町などが指定したもの（建築基準法42条2項の道路、いわゆる「2項道路」）に面していれば、道の中心から2m下がった位置まで敷地を後退させること（セットバック）で建て替えられます。
• 特例の許可・認定：周りに広い空き地があるなど一定の条件を満たす場合は、特定行政庁（建築の許可を出す県や市）の許可や認定によって建てられることがあります（建築基準法43条2項）。

本当に再建築不可かどうかは、市町の建築指導の担当窓口で、家の前の道の種別を確認するとわかります。

車が入らない・坂の上の家が敬遠される理由

再建築不可でなくても、車が入らない家や坂の上の家は、建て替えや大きなリフォームのときに資材を手で運ぶ必要があり、工事費が高くなりがちです。解体する場合も同じで、費用が大きくなることがあります。買い手は「買ったあと、思ったより費用がかかるかもしれない」と考え、慎重になります。

「建て替えない」なら、話は変わる

再建築不可の家が売れにくいのは、多くの買い手が「いずれ建て替えて住む」ことを考えるからです。けれど、今の家を直して、そのまま貸すのであれば、建て替えができないことは使い道に直接は影響しません。家賃は、広さや間取り、家の状態、暮らしやすさで決まるからです。

ただし、注意点もあります。2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建てなどの家は、屋根や壁、柱といった主な構造部分の半分を超えるような大規模な修繕・模様替えに、建築確認（工事前の役所などの審査）が必要になりました。接道の条件を満たさない家では、こうした大がかりな工事が難しくなる場合があります。一方、内装や水回りの交換など、通常の修繕はこれまでどおり行えます。どこまでが確認の対象になるかは工事の内容によります。

手放し方の比較

仲介で売る

長所：建物の状態がよく、場所に人気があれば、買い手が見つかることもあります。
短所：再建築不可の家は住宅ローンが使いにくく、現金で買える人に限られがちです。時間がかかり、価格も下がりやすい傾向があります。

お隣に買ってもらう

長所：お隣が土地を広げることで、接道の条件を満たせる場合があり、お隣にとって価値がある取引になることがあります。
短所：お隣に買う意思や資金がなければ成り立ちません。ご近所との関係にも気をつかいます。

解体して更地にする

長所：建物の管理からは離れられます。
短所：再建築不可の土地は家を建てられないため、更地にするとかえって買い手がつきにくくなることがあります。車が入らない場所では解体費用もかさみます。くわしくは解体して売るか、そのまま売るかをご覧ください。

建物ごと買取で手放す

長所：今の家を活かす買い手であれば、建て替えができないことが大きな問題になりません。家財が残ったままでも進められることがあります。
短所：建て替えのできる家と比べると、価格は低めになるのが一般的です。

丸二不動産ならどうするか

丸二不動産は、空き家を自ら買主として買い取り、直して賃貸住宅としてお貸しします。建て替えを前提にしないため、再建築不可の家や、車が入らない家、坂の上の家も査定の対象です。

• 「直して貸せるか」で判断します。建物の傷み具合や、暮らしやすさを見て価格を考えます。
• 解体は不要です。家を壊すと価値が下がりやすい土地だからこそ、建物を残したまま買い取ります。
• 家財はそのままで大丈夫です。運び出しに手間のかかる家でも、残りの家財はこちらで処分します。費用は別に請求せず、買取価格に含めてご提示します。
• 仲介手数料はかかりません。遠方の方は立ち会い不要で、鍵や書類は郵送でやりとりできます。決済は司法書士の立ち会いのもとで行い、代金は一括でお支払いします。

建物の傷みが大きく、直して貸すのが難しい場合は、買取できないこともあります。その場合も理由をご説明します。

進め方

• 1. 査定フォームかLINEでご相談：住所と、「車が入らない」「階段がある」など気になる点を教えてください。
• 2. 道路と建物の確認：家の前の道の種別と、建物の状態を確かめます。
• 3. 買取価格のご提示：処分費用も含めた金額をお伝えします。
• 4. ご契約・決済：司法書士の立ち会いのもとで決済し、代金を一括でお支払いします。

「建て替えられない家」は「価値のない家」ではありません。今の家のままいくらになるか、無料の査定でお確かめください。

※道路の種別や建築確認の要否は、各市町・県の建築指導の担当窓口や建築士にご確認ください。